DSTI, DTI a LTV: proč banka zamítne hypotéku i při dobrém platu
DSTI, DTI и LTV: почему банк отказывает в ипотеке даже при хорошей зарплате
Evgeniya Petrova, finanční poradkyně. Aktualizováno v září 2026.
„Plat mám dobrý, kalkulačka ukazuje, že vše projde, a banka mě odmítla“ — jeden z nejčastějších příběhů, se kterými za mnou lidé přicházejí. Pojďme se podívat, jak banka žádost skutečně posuzuje.
Tři ukazatele, které banka kontroluje
- LTV (loan-to-value) — poměr výše úvěru k hodnotě zástavy. Úvěr 4 mil. Kč na byt v hodnotě 5 mil. — LTV 80 %.
- DSTI (debt service-to-income) — jakou část čistého měsíčního příjmu tvoří splátky všech úvěrů.
- DTI (debt-to-income) — kolikanásobek ročního čistého příjmu tvoří celý váš dluh.
Jaké limity ČNB platí v roce 2026
- Hypotéka na vlastní bydlení: LTV do 80 %, do 90 % pro žadatele mladší 36 let. DSTI a DTI ČNB u těchto hypoték od července 2023 neomezuje.
- Investiční hypotéka (bydlení k pronájmu, třetí a další obytná nemovitost): od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7.
Odtud pramení rozšířená iluze: když jsou DSTI a DTI zrušené, banka půjčí kolik chci. Tak to není. Každá banka má vlastní interní limity a vlastní model výpočtu životních nákladů. Online kalkulačky to neukazují.
8 důvodů zamítnutí, které kalkulačka nevidí
1. Nevyčerpané limity
Kreditní karta nebo kontokorent se počítá jako dluh ve výši celého limitu — i když ho nepoužíváte.
2. Záznamy v registrech
Banky nahlížejí do registrů (například SOLUS, BRKI/NRKI). I staré drobné zpoždění může být důvodem k zamítnutí nebo horším podmínkám.
3. Typ pracovní smlouvy
Zkušební doba, smlouva na dobu určitou, příjem z DPP nebo DPČ — část bank takový příjem neuzná nebo ho uzná jen částečně.
4. Příjem OSVČ
Většina bank počítá příjem podnikatele z daňového základu. Při paušálních výdajích 60 % zůstane bance z tržeb 1,2 mil. Kč jen asi 480 000 Kč ročně.
5. Neuznaný příjem
Zisk z obchodování s kryptoměnami, nedoložený přivýdělek, část bonusů, někdy příjem ze zahraničí.
6. Vyživované osoby a výživné
Každé dítě a každý závazek zvyšuje výpočtové výdaje v modelu banky.
7. Pobytové oprávnění
Typ pobytu a jeho zbývající platnost — ne všechny banky pracují s každým statusem.
8. Série žádostí
Několik žádostí u různých bank v krátké době banky vidí v registrech a mohou je vnímat jako rizikový signál.
Co dělat po zamítnutí
- Zjistěte důvod. Banka ho ne vždy řekne přímo, ale z formulace a vaší situace se obvykle dá určit.
- Zkontrolujte registry. Výpis z registrů si můžete vyžádat sami — uvidíte totéž, co vidí banka.
- Odstraňte, co se odstranit dá: zrušte nebo snižte limity karet, splaťte drobné úvěry, počkejte na konec zkušební doby, připravte doklady o příjmu.
- Vyberte banku, které tento faktor nevadí. Modely výpočtu se výrazně liší: kde jedna banka počítá příjem OSVČ z daňového základu, jiná se dívá na obrat.
- Podejte jednu připravenou žádost, ne několik naslepo.
Kdy je zamítnutí správná odpověď
Stává se, že splátka je pro váš rozpočet objektivně neúnosná. Pak je řešením snížit částku, najít spoludlužníka, přidat vlastní zdroje nebo počkat. I taková odpověď je pomoc: ušetří vás úvěru, který by se později stal pastí.
Jak pomáhám
Před podáním žádosti se na váš příjem a závazky podívám očima banky a předem odstraním to, co by mohlo vést k zamítnutí. Pokud už zamítnutí přišlo — rozeberu jeho důvod a najdu banku, pro kterou tento faktor není překážkou, nebo upřímně řeknu, co je třeba změnit. První schůzka je zdarma.
Евгения Петрова, финансовый консультант. Обновлено в сентябре 2026 года.
«Зарплата хорошая, калькулятор показывает, что всё проходит, а банк отказал» — одна из самых частых историй, с которыми ко мне приходят. Разберём, как банк на самом деле смотрит на заявку.
Три показателя, которые проверяет банк
- LTV (loan-to-value) — отношение суммы кредита к стоимости залога. Кредит 4 млн Kč на квартиру стоимостью 5 млн — LTV 80 %.
- DSTI (debt service-to-income) — какую долю чистого месячного дохода съедают платежи по всем кредитам.
- DTI (debt-to-income) — во сколько раз весь ваш долг превышает годовой чистый доход.
Какие лимиты ČNB действуют в 2026 году
- Ипотека на собственное жильё: LTV до 80 %, до 90 % для заёмщиков младше 36 лет. DSTI и DTI с июля 2023 года ČNB для таких ипотек не ограничивает.
- Инвестиционная ипотека (жильё для сдачи в аренду, третья и последующие жилые недвижимости): с 1 апреля 2026 года ČNB рекомендует LTV не выше 70 % и DTI не выше 7.
Отсюда распространённая иллюзия: раз DSTI и DTI отменены, банк даст сколько угодно. Это не так. Каждый банк держит свои внутренние пороги и свою модель расчёта прожиточных расходов. Онлайн-калькуляторы этого не показывают.
8 причин отказа, которые не видит калькулятор
1. Неиспользованные лимиты
Кредитная карта или овердрафт считается долгом в размере полного лимита — даже если вы им не пользуетесь.
2. Записи в регистрах
Банки смотрят в регистры (например, SOLUS, BRKI/NRKI). Даже старая мелкая просрочка может стать причиной отказа или худших условий.
3. Тип трудового договора
Испытательный срок, договор на определённый срок, доход по ДПП или ДПЧ — часть банков такой доход не признаёт или признаёт частично.
4. Доход OSVČ
Большинство банков считает доход предпринимателя по налоговой базе. При паушальных расходах 60 % из выручки 1,2 млн Kč для банка остаётся около 480 000 Kč в год.
5. Непризнанный доход
Доход от торговли криптовалютой, неподтверждённая подработка, часть бонусов, иногда доход из-за границы.
6. Иждивенцы и алименты
Каждый ребёнок и каждое обязательство увеличивает расчётные расходы в модели банка.
7. Вид на жительство
Тип пребывания и его остаточный срок — не все банки работают с каждым статусом.
8. Серия заявок
Несколько заявок в разные банки за короткое время банки видят в регистрах и могут воспринимать как сигнал риска.
Что делать после отказа
- Выясните причину. Банк не всегда говорит прямо, но из формулировки и вашей ситуации её обычно можно установить.
- Проверьте регистры. Выписку из регистров можно запросить самостоятельно — вы увидите то же, что видит банк.
- Устраните то, что можно устранить: закройте или уменьшите лимиты карт, погасите мелкие кредиты, дождитесь окончания испытательного срока, подготовьте подтверждения дохода.
- Выберите банк, у которого этот фактор не мешает. Модели расчёта заметно различаются: где один банк считает доход OSVČ по налоговой базе, другой смотрит на оборот.
- Подайте одну подготовленную заявку, а не несколько наугад.
Когда отказ — это правильный ответ
Бывает, что платёж объективно не по силам вашему бюджету. Тогда решение — уменьшить сумму, найти созаёмщика, добавить собственные средства или подождать. Такой ответ тоже помощь: он избавляет от кредита, который потом станет ловушкой.
Как я помогаю
До подачи заявки я смотрю на ваш доход и обязательства глазами банка и заранее убираю то, что может привести к отказу. Если отказ уже был — разбираю его причину и ищу банк, для которого этот фактор не препятствие, или честно говорю, что нужно изменить. Первая встреча бесплатна.
Записаться на бесплатную консультацию · Все 30 вопросов и ответов